家居生活館寶億萊山西產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黑與白 黑金時代與轉(zhuǎn)型探索

　　黑金時代與轉(zhuǎn)型探索

每位上班族都夢寐以求的“上四休三”工作制正在山西一些國有煤企上演。再早之前，一些企業(yè)為應(yīng)對2008年間的全球金融危機曾在企業(yè)內(nèi)部推行過這種工作制，原因有二：降低企業(yè)運營成本;減少員工下崗可能性。

曾靠“黑金”發(fā)達的產(chǎn)煤大省，在國內(nèi)經(jīng)濟增長乏力和國際煤炭價格戰(zhàn)的雙重擠壓下，泄氣了。而籠罩在山西頭上的“黑”不只是煤炭產(chǎn)業(yè)的萎靡不振，還有因中央系列反腐攪動的政局。

實施多年的山西綜改試驗區(qū)并未像中關(guān)村或上海自貿(mào)區(qū)那樣抓住先試先行的這把“尚方寶劍”。盡管上百家煤炭企業(yè)均轉(zhuǎn)向旅游、房產(chǎn)、科技等方領(lǐng)域?qū)で蠖嘣�化，但想要從煤炭這個支柱產(chǎn)業(yè)“洗白”，似乎不太容易一蹴而就。

急。

感受到國家總理掀動起的這股創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)風(fēng)，太原高新區(qū)的官員干著急，“山西再不跟上全國創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)這個契機，轉(zhuǎn)型就又晚了。”然而，寶億萊軟裝設(shè)計，“一煤獨大”正成為山西的“宿疾”;動蕩的政局讓這些“追風(fēng)人”撒不開腿腳。

東挨不著“京津冀一體化”，西不沾“一帶一路”，北靠不上“老工業(yè)基地振興”，南是土地貧瘠的山西不能隨性效仿的農(nóng)業(yè)大戶。政府救助從來沒停過，行到今時今日，山西的轉(zhuǎn)型只能靠自己了。

于是，本該擔(dān)起“二次創(chuàng)業(yè)”角色的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)再次進入主視野。

而依靠科技園區(qū)招商引資來拉動區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成為太原高新區(qū)的主要手段。太原高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長風(fēng)商務(wù)區(qū)、長風(fēng)CBD、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、省高校新區(qū)、太原大學(xué)城、榆次經(jīng)開區(qū)、晉陽湖文化旅游區(qū)、西山萬畝生態(tài)園等十多個園區(qū)成為山西太原經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場。

房地產(chǎn)開發(fā)商嗅覺一如既往的靈敏。

伴隨著太原城中村改造放量出的巨量土地，房地產(chǎn)市場頗為火熱。舉目太原城，滿眼腳手架。往日，太原市的住宅市場多被當(dāng)?shù)胤科蟀芽兀�受整體環(huán)境不景氣影響，當(dāng)?shù)胤科蟮脑捳Z權(quán)正被全國性的一線房企一步步拿走。自太原新市長耿彥波上任推行城中村改造之后，寶億萊軟裝配飾，富力、恒大、萬達、星河灣、萬科、首開、海爾、茂業(yè)、綠地、合生等一線房企悉數(shù)進來布局。

而本土開發(fā)商則把更多資金投向商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止2014年6月，太原寫字樓市場供應(yīng)量約為427萬㎡，這些項目主要分布在太原府東街、長風(fēng)街和南中環(huán)高新片區(qū)。以山西國際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、和信商座、長風(fēng)大廈、澳林百合中心、千禧世紀(jì)廣場、泰華城市廣場、陽光商務(wù)大廈、高新動力港、時代廣場、方大領(lǐng)地、火炬創(chuàng)業(yè)大廈等為代表的商業(yè)寫字樓多為本土企業(yè)開發(fā)。

山西產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黑與白

僅從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度窺視，它亦被標(biāo)記了山西經(jīng)濟轉(zhuǎn)型烙印下的黑與白。

坐落在汾河景區(qū)東側(cè)，南中環(huán)橋下黃金地段的科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)是山西在2010年從北京引進的“清華科技園太原分園”。該項目總投資15億，占地5萬平米，總建筑面積達32萬平方米，含四棟29層的甲級寫字樓，計劃引進300家高新企業(yè)入駐。因去年教育部發(fā)文外地園區(qū)停用“清華科技園”稱號，再加上清華科技園開發(fā)商啟迪控股和清控科創(chuàng)業(yè)務(wù)分離，當(dāng)年引進的“清華科技園太原分園”如今更名為“科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)”。然而，在太原高新區(qū)官員的眼里，不管叫什么名字，他們想要的都是清華科技園的那套體系，清華大學(xué)乃至北京的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源以及可異地轉(zhuǎn)化的科研成果。

作為為數(shù)不多的市場化運營且全國化布局的科技地產(chǎn)開發(fā)運營商，寶億萊軟裝配飾，太原這“子”對于清控科創(chuàng)來說意義特殊。引領(lǐng)和塑造這個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新興市場的責(zé)任，清控科創(chuàng)難以拒絕。而在山西方面看來，用外來的力量推動山西“黑金”經(jīng)濟的“洗白”和轉(zhuǎn)型，是其第一要義。

近日，搜狐焦點產(chǎn)業(yè)新區(qū)記者走進清控科創(chuàng)太原園區(qū)親自了解其在當(dāng)?shù)氐倪\營模式，以及太原高新區(qū)的發(fā)展思路。

生存是第一要義：房租+創(chuàng)投

在科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)招商總經(jīng)理蔡秉志看來，這座園區(qū)不僅僅是四棟獨立的寫字樓，科創(chuàng)慧谷區(qū)別于太原其他寫字樓的特點在于：科創(chuàng)慧谷將自己定義為科技園區(qū)。在這套科技園區(qū)體系內(nèi)，有辦公租賃產(chǎn)品、創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)品以及投融服務(wù)等產(chǎn)品。

而與科技園產(chǎn)品搭配的是其盈利模式，作為一家市場化的園區(qū)開發(fā)運營商，盈利仍是主要的。蔡秉志介紹，寶億萊家居生活館，科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)的主要盈利渠道是“房租+創(chuàng)投”。房租收益是根本，用以平衡每年4000萬元的園區(qū)運營費用�！跋壬�存，自己活好才有能力幫企業(yè)。”據(jù)蔡秉志介紹，開家居飾品店，目前太原同類商務(wù)樓宇的租金在4.1元/天/平米左右，科創(chuàng)慧谷目前暫定的租金是3.5元/天/平米。由于園區(qū)用地性質(zhì)為工業(yè)用地，目前4棟寫字樓只能出租不能出售。但蔡認(rèn)為，低于市場價位的租金是其與同類商業(yè)用地在建寫字樓的競爭優(yōu)勢。

解決了自身生存問題之后，科創(chuàng)慧谷能怎么幫助區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和企業(yè)發(fā)展呢?

辦公(OA)、通信(CA)、樓宇(BA)、消防(FA)、安保(SA)，科創(chuàng)慧谷的這四棟寫字樓均達到5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。已建成的5000平米的會議中心、2000平米的數(shù)據(jù)中心、3000平米的成果展示廳，在建的3000平米的食堂;再加上精裝交付與可定制分割出租，以及6000萬元的園林設(shè)計投入。蔡秉志認(rèn)為，清控科創(chuàng)的進入首先在硬件方面幫助太原產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場重塑了標(biāo)準(zhǔn)。

做到了硬件夠硬，科創(chuàng)慧谷還從物業(yè)、金融、政策、服務(wù)等幾方面做了軟性環(huán)境構(gòu)建。在物業(yè)方面，科創(chuàng)慧谷與國內(nèi)五大代理行之一的戴德梁行合作。在金融方面，科創(chuàng)慧谷聯(lián)手太原高新區(qū)引進了山西股權(quán)交易中心入駐;與晉城銀行開展房租抵押貸款等多項融資業(yè)務(wù)，一方面緩解企業(yè)資金壓力，一方面盤活企業(yè)租賃物業(yè);成立了5000萬的天使基金和2億的創(chuàng)投基金。由于國務(wù)院62號文的頒布，地方園區(qū)制定的稅收優(yōu)惠“土政策”被禁止，科創(chuàng)慧谷能為入園企業(yè)爭取的除了國家級高新區(qū)同享的稅收優(yōu)惠政策之外，還嘗試通過其他方式幫扶企業(yè)。

而在創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面，除能為企業(yè)提供工商注冊、財稅法務(wù)、報批代辦等服務(wù)，科創(chuàng)慧谷拿出A座4層2000多平米的空間打造企業(yè)孵化器和加速器。除服務(wù)大中型企業(yè)，園區(qū)還在開辟了專為背包創(chuàng)業(yè)者的眾創(chuàng)空間，每個工位每年計劃收費3000元。蔡秉志稱，科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)想要吸引和服務(wù)的不僅是發(fā)展中的大企業(yè)，還會滿足產(chǎn)業(yè)鏈上的小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)和“散客”。