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樣板房軟裝設(shè)計找寶億萊北京三環(huán)房價步入10萬元時代,豪宅業(yè)主半數(shù)為80后

  4月27日下午,經(jīng)過近140輪現(xiàn)場競價,海淀區(qū)中關(guān)村地塊使用權(quán)落錘,被首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)以56.4億元的總價,配建6.05萬平方米自住型商品房以及0.75萬平方米公租房的代價摘得。

  據(jù)機構(gòu)測算,該地塊規(guī)劃建筑面積20.87萬平方米,寶億萊家居生活館,折合樓面價3.9萬元/平方米,開家居生活館,其中住宅部分樓面價高達4.3萬元/平方米,預(yù)計未來售價超過10萬元/平方米。這意味著,京城10萬元豪宅繼續(xù)擴編。

  被稱為“北京豪宅元年”的2015年已經(jīng)過去四個月,而豪宅之間的廝殺,才剛剛開始。

  高地價加大豪宅供給

  上述首創(chuàng)置業(yè)摘得的地塊,為永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊F1住宅混合公建用地,作為以京津地區(qū)為“大本營”、以開發(fā)剛需住宅為主業(yè)的國有開發(fā)企業(yè),首創(chuàng)置業(yè)此次重金拿下高價地塊,與區(qū)域戰(zhàn)略不無關(guān)系。

  在去年9月樓市尚且“深度清淡”之時,首創(chuàng)置業(yè)副總裁、董事會秘書胡衛(wèi)民曾對《第一財經(jīng)日報》記者預(yù)判稱,北京、上海、重慶等重點城市,2015年樓市可能向好,未來首創(chuàng)置業(yè)將進一步縮減三四線城市項目投入,聚焦京津滬等主要城市。一方面加快住宅出貨,一方面在重點城市土地市場補倉,是這家公司自去年四季度以來的策略。

  由于上述中關(guān)村地塊是“330新政”后北京市場的土地首拍,因此被賦予了風(fēng)向標(biāo)的意義。

  亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對本報記者分析,隨著樓市放松政策的不斷祭出,開發(fā)商對于樓市未來預(yù)計普遍轉(zhuǎn)好,并且隨著信貸環(huán)境的逐漸寬松以及市場銷量的不斷增加,房企重燃對土地市場的熱情。特別是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下,房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市,造成北京競地難度激增,地價高企。

  房企積極競地,也與北京宅地供應(yīng)稀缺現(xiàn)狀有關(guān)。亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示,2015年前4個月(截至4月27日),北京土地市場新增宅地供應(yīng)僅7宗,相比去年同期減少了10宗。宅地供應(yīng)面積84.03萬平方米,規(guī)劃總建筑面積130.71萬平方米,相比去年同期分別減少了64%、53%,供需的不對稱也使得宅地的爭搶火熱。

  進入4月,北京氣溫升高,草木融融,豪宅項目到了競相開放樣板間的季節(jié),成交也迎來了小高峰。亞豪機構(gòu)提供給本報的數(shù)據(jù)顯示,截至4月21日,北京成交均價6萬元/平方米以上的高端住宅共成交420套,同比上漲83.4%;成交面積為12.3萬平方米,同比上漲194.26%;成交均價為92938元/平方米,同比上漲30.47%;成交金額為114.28億元,同比上漲283.61%。

  在這組火熱的數(shù)字背后,開一家家居飾品店要多少錢>,是龐大的供量。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,2015年北京頂級豪宅待售房源將超過1000套。此外,今年新老樓盤總計約有25個項目單價超過10萬元/平方米,其中包括龍湖西宸原著、萬柳書院、紅璽臺、北平府等多個項目。

  營銷總監(jiān)拼什么

  巨大的供應(yīng),給京城豪宅操盤手帶來了異常嚴(yán)酷的競爭。

  按下遙控上的按鈕,兩間門面大小的車庫門開啟,露出兩輛悍馬和空余的三個偌大的車位,車庫后部,還有擺著考究沙發(fā)、含客廳和洗手間的司機休息套房。周日(4月26日),本報記者見到紫御華府營銷總監(jiān)馬燕時,她正踩著高跟鞋,在項目的地下車庫向業(yè)主展示新的VIP車庫,展示完她還不忘和業(yè)主家的孩子聊了聊天。

  這是豪宅項目操盤手最為常見的周末時光,從澳洲歸來的馬燕也是如此。這個單套總價在3000萬左右的項目,200余套房源中大半都由她親手賣出,盡管在豪宅營銷圈內(nèi)名聲在外,她依然感到有壓力。

  “2015年豪宅太多了,我們這些營銷人的日子最不好過,我腦子里存的2000萬元總價以上的項目都在10個以上! 馬燕說,所謂的北京豪宅元年,各大項目貨值很高,但“塔尖”上客戶減少,供量加大帶來白熱化競爭,給市面上的豪宅項目的營銷帶來挑戰(zhàn)。

  客戶人群的變化,讓馬燕看到了機會。馬燕告訴記者,同樣都是億萬富翁,以往是“60后”和“70后”的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)主給孩子買豪宅,但從2014年下半年開始,這些人不買房了,寶億萊家居生活館,他們的項目一半以上業(yè)主成了“80后”,多來自金融,投資,互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

  為了契合年輕“新貴”們的喜好,馬燕說,開家居生活館,她打算調(diào)整樣板間,將配飾換成更為現(xiàn)代的風(fēng)格,增加一些智能家居,并替換掉此前的雪茄吧。

  “隨著供地減少,項目約束更多,未來北京的豪宅在層高、綠地面積上可能沒有此前的條件,但隨著競爭越來越激烈,大家會拼命做出好房子。”在馬燕看來,細(xì)化切分豪宅產(chǎn)品的功能,深度挖掘年輕新貴的生活需求,不失為一種策略。

  懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強最近也在為“去化”勞心,他想到的是“定制”的概念。劉強日前告訴本報記者,以懋源旗下紅璽臺項目為例,公司將項目中6套450平方米的苑墅產(chǎn)品進行“定制”,即為這6套房子每一套房子量身訂作一套精裝修方案,可以是摩登法式,也可以是新古典風(fēng)格。他說,希望頂級產(chǎn)品能夠借此拉開與普通的平層產(chǎn)品之間的差距。

  除了上述已經(jīng)入市一段時間的項目,北京豪宅市場的新增項目報價也節(jié)節(jié)攀升。以位于三環(huán)的龍湖西宸原著為例,該項目計劃今年上半年入市,業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計,其單價將超過10萬元/平方米,部分房源單套總價將在2000萬元左右。

  “北京三環(huán)房價已經(jīng)步入10萬元時代。”北京市房協(xié)秘書長對本報記者分析,隨著地價快速攀升,成本壓力倒逼開發(fā)商不得不做豪宅,今年的高價盤將成為拉動北京房價快速上漲的重要權(quán)重因素。

          
               
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