樣板房軟裝設計找寶億萊一線城市房地產進入成熟期

   

　　35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場的成熟度，市場相對成熟，成交增速放緩，新房市場規(guī)模已見頂

　　隨著中國房地產市場告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。我們相信，未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大發(fā)展空間，但“分化”將成為關鍵詞。尤其是區(qū)域市場分化將趨于顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數二線城市房價高漲的同時，多數三四線城市只是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯等個別城市甚至還在下跌。而區(qū)域市場的分化，又與區(qū)域經濟、產業(yè)結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系。本文主要對35城住宅市場所處的生命周期進行比較分析。

　　一般而言，事物的發(fā)展都有生命周期，多會經歷從萌芽到滅失的過程。一個城市新建住宅市場的發(fā)展同樣具有生命周期性特征, 具體來講可分為啟動期、成長期、加速期、平穩(wěn)期、成熟期、衰退期等階段。

　　對一個城市住宅市場發(fā)展所處周期，筆者主要從社會經濟發(fā)展基本面和新房市場發(fā)展現狀兩個維度進行考量。前者從宏觀層面體現房地產市場發(fā)展所處的外部環(huán)境，后者直觀反映新房市場的總量變化。

　　社會經濟發(fā)展基本面選取人均GDP、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率和第三產業(yè)占GDP比重四個指標，新房市場選取住宅成交量及住宅新開工量兩個指標。通過指標標準化及專家打分賦權重，最后得出城市住宅市場發(fā)展生命周期的綜合指標。

　　35城社會經濟發(fā)展基本面指標

　　1.人均GDP 。筆者對2012年35個重點城市人均GDP進行排名，整體上可以分為三個層級。

　　第一個層級：人均GDP 達8萬元以上，主要為一線城市的深圳、廣州、北京和上海，及部分沿海發(fā)達及省會城市如大連、天津、長沙、杭州、南京、寧波、呼和浩特、青島和沈陽。根據錢納里經濟發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達經濟階段，同時處于后工業(yè)發(fā)展期。

　　第二個層級：人均GDP 為5萬元至8萬元，包括武漢、廈門、濟南、鄭州、烏魯木齊、南昌、福州、成都、長春、銀川、合肥、太原和西安。根據錢納里經濟發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達經濟的成熟階段。

　　第三個層級：人均GDP 在5萬元以下，包括昆明、哈爾濱、石家莊、蘭州、重慶、�？�、貴陽、西寧和南寧。根據錢納里經濟發(fā)展階段模型，此類城市處于工業(yè)化階段中的加速期。

　　當然，由于2005年以來人民幣兌美元已累計升值超過30%，以及中國的特殊國情，在界定35城經濟發(fā)展階段方面，錢納里的理論只能作為一個籠統(tǒng)的參照。

　　2.人均可支配收入。居民受惠于經濟發(fā)展，生活水平提高，會增加購房需求。2012年全國35個重點城市人均可支配收入可分為三個層級。

　　第一層級：3.5萬元以上，包括深圳、廣州、寧波、廈門、杭州、北京和南京。

　　第二層級：2.5萬元至3.5萬元，包括呼和浩特、濟南、青島、長沙、西安、天津、福州、大連、成都、武漢、沈陽、合肥和昆明。

　　第三層級：2.5萬元以下，包括鄭州、貴陽、南昌、長春、石家莊、重慶、太原、南寧、哈爾濱、�？�、西寧、銀川、烏魯木齊、蘭州。

　　3.城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平反映人口向城市的集聚過程和集聚程度，也是國家或地區(qū)經濟發(fā)展程度的一個重要指標。城鎮(zhèn)化伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴大以及城市結構變化都將為房地產業(yè)的發(fā)展提供空間，且從中長期趨勢來看，城鎮(zhèn)化是擴大城市房地產市場需求和推動房地產業(yè)發(fā)展的一個極其關鍵的因素。目前全國35城受經濟發(fā)展水平等因素制約，城鎮(zhèn)化水平差異明顯。主要分為三個層級。

　　第一層級：80%及以上，包括深圳、廣州、上海、北京、太原、合肥、天津、廈門、南京、沈陽。此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度趨于停滯。

　　第二層級：60%至80%，多數城市集中于該區(qū)域，此類城市城鎮(zhèn)化增速逐步放緩。

　　第三層級：60%以下，包括重慶、南寧、石家莊、長春和哈爾濱。此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展仍處于加速階段。

　　4.第三產業(yè)占比。第三產業(yè)比重指標反映一個地區(qū)的現代化程度和經濟社會發(fā)展水平,2012年全國35個重點城市第三產業(yè)占GDP的比重排名，分為三個層級。

　　第一層級：60%及以上，包括北京、海口、廣州和上海。其中，海口作為全國重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此類城市發(fā)展處于后工業(yè)化階段。

　　第二層級：45%至60%，包括呼和浩特、烏魯木齊、深圳、濟南、太原、貴陽、南京、哈爾濱、西安、杭州、廈門、蘭州、成都、青島、昆明、南寧、武漢、天津、福州。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化成熟階段。

　　第三層級：45%以下，包括西寧、沈陽、寧波、銀川、大連、長春、鄭州、石家莊、長沙、重慶、合肥、南昌。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化加速階段。

　　當然，需要指出的是，錢納里的理論是指代一個國家，而中國35個重點城市，除了各自城市經濟發(fā)展程度有差異之外，部分城市在承擔國家產業(yè)布局方面也有明顯差異，所以在此只能籠統(tǒng)地參考此理論。

　　35城新房市場發(fā)展指標

　　1998年住房體制改革后，中國住宅市場發(fā)展迅速，但不同城市發(fā)展的節(jié)奏有差異。一個城市新建住宅市場的生命周期，主要用市場規(guī)模來衡量。筆者選取住宅成交和住宅新開工兩個指標，寶億萊軟裝配飾，對其近五年增幅均值進行排名。

　　1.住宅成交面積。住宅成交面積反映城市新房市場發(fā)展階段，增幅均值越大，說明市場發(fā)展速度越快，處于成長期或加速期。反之，增幅趨于縮小，說明市場處于平穩(wěn)期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場的成熟度(見圖1)。

　　從增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，上海、深圳和廣州經濟發(fā)達，市場相對成熟，成交增速放緩，新房市場規(guī)模已見頂;而長春、南寧等城市經濟相對較弱，住宅市場步伐卻同樣較慢，說明住宅市場有效需求不足，房企進入要相對謹慎。

　　增幅均值較大的城市中，廈門、福州增速快，二者都是經濟相對發(fā)達的沿海區(qū)域，住宅市場依舊活躍，說明市場表現突出。貴陽、西寧、太原等中西部城市經濟發(fā)展滯后，住宅市場高增速，說明市場發(fā)展已脫離社會基本面。

　　2. 住宅新開工面積。住宅新開工面積反映城市新房建設階段，其中增幅均值越大，說明市場仍處于快速成長期。反之，則說明處于平穩(wěn)或成熟期。2009年至2013年35個重點城市住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映市場所處階段(見圖2)。