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寶億萊90后購房人口銳減 房企:房地產(chǎn)還有十年安全期

“土地紅利”與“人口紅利”向來密不可分。

過去30年中國經(jīng)濟的高速發(fā)展,正是建立在土地資本化、人口快速增長并城市化的基礎(chǔ)上。然而,觀察30年來的新增人口曲線,會發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后,正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的購房主力之一。

多數(shù)研究者都把深圳、廈門近兩年房價快速上漲的原因歸結(jié)為人口凈流入的增加,其中尤其是年輕人口的增加;相反那些市場增長乏力的城市,人口基本上是凈流出的。

從第六次人口普查和2000年以來的新增人口數(shù)目來看,人口凈流出的城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人口凈流入的城市,支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。

90后購房人口基數(shù)銳減

目前的房地產(chǎn)市場,投資需求已經(jīng)逐漸減弱,自住需求成為支撐樓市的主要動力。而自住需求與人們的年齡段有密切的相關(guān)性。

中原地產(chǎn)集團實際成交數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前樓市中,購房者主要集中在25-35歲之間,他們占所有購房者的50%以上。從所購房屋的面積和價格段看,也以剛需類產(chǎn)品為主,符合當(dāng)前市場需求的主流。

“這個年齡段的人口越多,市場的潛在需求就越扎實。而隨著購房者年齡的增長,其所購房價也隨之同步上升,戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵說,開家居生活館,總體來看,40歲以上年齡段購房占比大大低于35歲以下年齡段。

中原地產(chǎn)因此得出這樣的結(jié)論:人口增長越快,購房需求越穩(wěn)定;而在人口增速接近的情況下,年輕人比重越高,則購房需求越穩(wěn)定,而且更具可持續(xù)性。

以去年全國房價漲幅第一的廈門為例,其人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近,寶億萊家居生活館,同樣是年輕人占比高而中老年占比低,其年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。

另一個例子是深圳。在花樣年總裁潘軍眼里,深圳作為一個產(chǎn)業(yè)升級較為成功的城市,已經(jīng)變?yōu)槿珖钗丝诹魅氲牡胤?其常住人口中,年輕人占也比較高。

第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高,而50歲以上的中老年人占比則很低。

但以上城市只是少數(shù),從第六次人口普查數(shù)據(jù)看,幾乎所有的城市都出現(xiàn)了20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

新出生人口數(shù)據(jù)也能佐證這一點。wind數(shù)據(jù)顯示,中國在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之后,每年出生人口開始大幅下降,每年新生兒以大約每年100萬人的速度遞減,直到2000年左右才止住下跌趨勢,穩(wěn)定在每年新增1600萬人左右的水平上;而2000年以后出生的人群,總量上相比1990年代大幅銳減。

劉淵指出,這意味著5-10年后(其實就是目前和未來5年,因為六普是2010年的數(shù)據(jù)),購房主力年齡段,即25-35歲年齡段人口將會大幅減少,這勢必將影響購房需求。

一線大城市因為有外來人口的流入,這個問題并不那么嚴(yán)重,但很多人口增長緩慢的城市將會面臨需求不足的困境。例如,三四線城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽等地已經(jīng)出現(xiàn)40歲以上中老年人占比最高、年輕人口不足的現(xiàn)象。由于這些城市人口增速已經(jīng)很低,未來樓市需求的減弱是不可避免的。

這也可以解釋為什么在“9·30”、“3·30”新政后,寶億萊軟裝設(shè)計,很多二、三、四線城市仍然未能回暖。劉淵認(rèn)為,大多數(shù)二、三線城市過去幾年中發(fā)展過快,土地供應(yīng)、新房建設(shè)與銷售量均大幅增長,使得它們的人均新房擁有面積已經(jīng)超過一線城市的平均水平。換言之,很多二、三線城市在經(jīng)濟發(fā)展、投資需求等均不如一線城市的情況下,卻賣出去比一線城市更多的房子。

但是,多數(shù)二、三線城市人口增長卻比一線城市低很多,甚至有些城市人口已接近零增長,缺乏持續(xù)穩(wěn)定的新增居住需求。因此,在整體供大于求的情況下,即使有政策刺激,市場也不會輕易回升。

10年后需求或難以支撐房價

“容納我們生長的大地已滄海桑田,我們以往成功所依賴的天空也或已斗轉(zhuǎn)星移。確實是深思的時候了。”萬科2014年年報中這樣感嘆。

如果說土地紅利、人口紅利都遞減了,甚至消失了,那究竟怎么判斷房價會不會大漲或者大跌?

萬科試圖攻克這個難題。2014年,萬科研究部門調(diào)查了過去40年、27個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場,統(tǒng)計一共出現(xiàn)61次房價大漲,之后有14次出現(xiàn)大跌,有47次沒有出現(xiàn)大跌或者下跌。

進(jìn)一步地,萬科董秘譚華杰發(fā)現(xiàn),傳統(tǒng)經(jīng)常使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標(biāo)都不是有效指標(biāo),也就是它們都不能通過過去40年歷史數(shù)據(jù)的驗證,都有大量的反例存在。

“我們最后找到三個重要指標(biāo),其中有兩個是內(nèi)因的指標(biāo),就是根據(jù)經(jīng)濟體自身情況決定房價上漲或者下跌。”譚華杰介紹,這兩個內(nèi)因指標(biāo)一個叫做居民部門利息保障倍數(shù),用居民部門儲蓄/上一年利息支出。這個倍數(shù)有一個臨界值,1.5倍,1.5倍以上是安全的,越高越安全;第二個指標(biāo),新房名義市值對居民最大購買力占用比例,80%是危險臨界點,60%是安全臨界點,越高越危險,越低越安全。

第三個因素,有一些經(jīng)濟體并不是因為本身的原因?qū)е碌南碌,而是因為其他國家尤其是周邊國家房價下跌而受到?jīng)_擊,在這種情況下,有一個重要指標(biāo)就是它的經(jīng)常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導(dǎo)致房價泡沫破滅的經(jīng)濟體,均處于逆差狀態(tài)。

結(jié)合這個指標(biāo)看中國目前的情況,首先從居民部門利息保障倍數(shù)來看,中國現(xiàn)在處于絕對安全位置。臨界點是1.5倍,而中國目前實際是11倍,開一家家居飾品店要多少錢>,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標(biāo)往下走,要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個指標(biāo)基本可以判斷未來10年就是安全的;第二個指標(biāo),新房名義市值對居民最大購買力,這個指標(biāo)沒有上一個指標(biāo)那么好,但是相對處于好的位置,在安全臨界點上,最近三年這個指標(biāo)呈現(xiàn)向下趨勢。

從這兩個指標(biāo)來看,萬科得出結(jié)論:住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的,基本不會發(fā)生房價斷崖式下跌、泡沫破滅;但10年后,需求將可能難以支撐房價。

十年。這個時間節(jié)點,開家居生活館,與中原集團從人口結(jié)構(gòu)角度出發(fā)的研究結(jié)果相似。10年后,00后會成為購房主力,但他們的數(shù)量還足以支撐那時的房價嗎?10年后,中國房地產(chǎn)市場的泡沫會破滅嗎?

無論如何,萬科等大型房企已在布局應(yīng)對。萬科的計劃是,十年后,住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在集團中的營收比重將降至一半;萬達(dá)的計劃更為激進(jìn),從今年開始萬達(dá)就要全面退出住宅銷售市場,到2020年,萬達(dá)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。

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資訊來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道  編輯:house_yl

          
               
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