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寶億萊媒體曝房?jī)r(jià)下一個(gè)大跌信號(hào)已現(xiàn)!人口紅利見(jiàn)頂

最終將以房?jī)r(jià)下跌告終,可以從兩個(gè)因素考慮:一個(gè)是人口紅利,一個(gè)是人口遷徙。

房?jī)r(jià)“暴跌”“暴漲”“斷崖”……邦地產(chǎn)君其實(shí)很謹(jǐn)慎用這類(lèi)詞語(yǔ),因?yàn)榛緯?huì)被口!水!淹!沒(méi)!

特別是在GDP還想騎著房地產(chǎn)沖刺,不停甩出調(diào)控放寬、降息、降準(zhǔn)等等“興奮劑”,讓局面看起來(lái)“漲勢(shì)很足”的時(shí)候,講“大跌”,是不是S?

但或許看到下面這些數(shù)據(jù),你會(huì)不禁感嘆:還真有可能……

【前25年,房?jī)r(jià)下跌是這樣造成的……】

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看,25年以來(lái),全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)3輪低谷,其中2次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

1994年,這輪低谷,直接原因是第一輪樓市泡沫破裂效應(yīng)的蔓延,而泡沫的源頭則是大興土木的海南、北海,彼時(shí)上海、北京等地房?jī)r(jià)也上演過(guò)從大漲到腰斬的劇情。

1998年,第二輪低谷,次年房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng),直接原因則是東南亞金融危機(jī)。不過(guò)這一輪香港同胞比我們更慘。

2008年,房?jī)r(jià)跌得既夸張又突兀,從2007年14.8%的較高增長(zhǎng)率,一下子變?yōu)?1.6%,這是25年來(lái)最大的一次跌幅。除了全球金融危機(jī)以外, 系列自然災(zāi)害也是影響房?jī)r(jià)驟跌的因素。(但次年房?jī)r(jià)漲幅就急速飆升至23.2%,只比歷史第一高,低0.1%!至于催漲因素,你懂得!)

注!意!【房?jī)r(jià)真正下跌,會(huì)因?yàn)樗?/p>

這25年來(lái),雖然中國(guó)房?jī)r(jià)增幅有跌宕,但絕對(duì)值一直在漲!(大中城市房?jī)r(jià)漲幅基本在5倍以上)。而中國(guó)房地產(chǎn)泡沫自2003年以來(lái),一直在膨脹!(沒(méi)有破裂……)

從一個(gè)角度理解,短周期內(nèi),樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮(zhèn)化率等。長(zhǎng)周期看,樓市(特別是房?jī)r(jià)增速)的最強(qiáng)影響因素是人口結(jié)構(gòu)!而中國(guó)的人口結(jié)構(gòu),已經(jīng)開(kāi)始變化!

這是一項(xiàng)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵因素。

人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始變化了,房?jī)r(jià)真正意義上的大變動(dòng),即將發(fā)生……

這個(gè)變動(dòng),邦地產(chǎn)君認(rèn)為最終將以房?jī)r(jià)下跌告終,可以從兩個(gè)因素考慮:一個(gè)是人口紅利,一個(gè)是人口遷徙。

人口紅利見(jiàn)頂

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,中國(guó)人口結(jié)構(gòu)自2011年已開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折,開(kāi)家居生活館,2012年勞動(dòng)力人口占比首次出現(xiàn)絕對(duì)下降,2014年勞動(dòng)年齡人口再減少371 萬(wàn),65歲以上老年人已占總?cè)丝?/10,城鎮(zhèn)就業(yè)人口增量收窄。但中國(guó)目前總和生育率僅為1.4(“低生育陷阱”紅線(xiàn)是1.3).

人口紅利見(jiàn)頂有啥影響?

看看發(fā)展模式跟中國(guó)有可比性的日本,1947年、1960-1970年代,1980年代初,三個(gè)房?jī)r(jià)上漲時(shí)期都伴隨著人口紅利的釋放,及至1992年勞動(dòng)力人口占比見(jiàn)頂、房地產(chǎn)泡沫破裂,房?jī)r(jià)暴跌,一輪周期完畢。

(二戰(zhàn)后)已經(jīng)走過(guò)三輪房地產(chǎn)周期的美國(guó),也顯示著勞動(dòng)力人口和房?jī)r(jià)之間的奇妙互動(dòng)。最近的一次,2006年美國(guó)勞動(dòng)人口占比急降,2007年房?jī)r(jià)開(kāi)始轉(zhuǎn)向,開(kāi)家居生活館,2010年出現(xiàn)該輪周期最低點(diǎn)。

人口遷徙變化

勞動(dòng)力人口越來(lái)越少,人口的遷徙開(kāi)始產(chǎn)生變化。

這是一張中國(guó)城市的吸引力地圖:

北京、上海、廣州,仍是中國(guó)最大的“吸人器”,無(wú)可厚非。但短期已有了些變化。

隨著城市承載力的超飽和,人口外溢的現(xiàn)象越來(lái)越明顯,以北京為核心的河北,寶億萊家居飾品,以上海為核心的杭州、蘇州、湖州、丹陽(yáng)等等,都是接收涌往上海再溢出來(lái)的人口的重要地區(qū)。隨著產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和外溢,重慶、成都等地區(qū)也成為了凈流入地區(qū)。

另外,黑龍江、西藏、內(nèi)蒙古等地也出現(xiàn)了人口凈流入。

更長(zhǎng)遠(yuǎn)的變化,理論基礎(chǔ)是發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家Arthur Lewis依托“亞洲四小龍發(fā)展軌跡”研究的“拐點(diǎn)論”,動(dòng)因之一則是新城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)。

在Arthur Lewis 的理論中,工業(yè)化啟動(dòng)之初,整體家居飾品軟裝生活體驗(yàn)館,寶億萊軟裝配飾,勞動(dòng)力從生產(chǎn)率低下的農(nóng)村向城市工業(yè)部門(mén)遷移,在快速工業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體中,工資也能保持低位。但最終農(nóng)村的工資開(kāi)始趨近工業(yè)部門(mén),雇主需要提供更好的待遇(包括工資和生活提供),才能吸引公認(rèn)離開(kāi)農(nóng)村家鄉(xiāng)。

“工業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)體”曾給中國(guó)創(chuàng)造了高投資、高儲(chǔ)蓄率、高順差,但不平衡的經(jīng)濟(jì)!肮べY上漲會(huì)逐漸侵蝕利潤(rùn)和投資,這將迫使再平衡發(fā)生!

中國(guó)的新城鎮(zhèn)化,也同樣在為部分勞動(dòng)人口留在距離家鄉(xiāng)更近的城市,增加吸引力。

而這些趨勢(shì)背后,是整個(gè)房地產(chǎn)供求格局更加平衡,普遍意義的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴跌的基因,一線(xiàn)城市供不應(yīng)求房?jī)r(jià)暴漲的基因,都會(huì)得到削弱。而這一“平衡”狀態(tài)下的房?jī)r(jià),會(huì)把當(dāng)前的房?jī)r(jià)擠掉更多“水分”。

大家都知道,制約房?jī)r(jià)的因素非常多,人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)領(lǐng)域各種微妙而復(fù)雜的關(guān)系。本文僅以歷史經(jīng)驗(yàn)和歷年數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行趨勢(shì)判斷。歡迎來(lái)噴……邦地產(chǎn)君在后臺(tái)等你約!

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