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寶億萊建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制 將成樓市新常態(tài)

在穩(wěn)增長(zhǎng)關(guān)鍵階段,房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用再次被放到顯要位置。

“要完善市場(chǎng)環(huán)境,盤(pán)活存量資產(chǎn),開(kāi)家居生活館,建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制!苯衲4月30日,中共中央政治局在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作后作出了如是指示。

值得注意的是,這是政治局會(huì)議中,首次提出“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”,而非以往泛泛而談的“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在新一屆政府執(zhí)政以來(lái),上一次表態(tài)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,還是在2013年3月27日李克強(qiáng)總理上任后首次召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出的。

時(shí)隔兩年,再次提出長(zhǎng)效機(jī)制用意何在?房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制究竟是什么?接下來(lái)的房地產(chǎn)政策環(huán)境,又會(huì)出現(xiàn)怎樣的改變?

時(shí)代周報(bào)記者采訪的諸多專(zhuān)家皆表示,從大的框架來(lái)看,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)呈“三足鼎立”態(tài)勢(shì),包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、穩(wěn)定住房消費(fèi)政策和房地產(chǎn)稅,其中前兩者都已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力,房地產(chǎn)稅則還沒(méi)有顯著動(dòng)作。在決策層作出明確指示后,接下來(lái),房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立應(yīng)該會(huì)有所加快。

再提長(zhǎng)效何用意

中國(guó)樓市屬于“政策市”。2003年至今,伴隨著全國(guó)樓市快速發(fā)展,以國(guó)發(fā)或國(guó)辦發(fā)名義發(fā)布的樓市調(diào)控文件就多達(dá)9個(gè),被稱(chēng)為樓市“10年9調(diào)”,而住建部、國(guó)土部等相關(guān)部門(mén)發(fā)布的政策就更難以計(jì)數(shù),但真正能起到實(shí)際作用的一整套措施與理念似乎遲遲不來(lái)。

回顧調(diào)控思路,更是聚焦于“限”字:限購(gòu)、限貸,寶億萊家居生活館,乃至限價(jià)。以房?jī)r(jià)升降來(lái)衡量調(diào)控成敗,更是民眾評(píng)判調(diào)控“空調(diào)”與否的直觀標(biāo)準(zhǔn)。為此,房地產(chǎn)行業(yè)的有識(shí)之士關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲日盛。

“過(guò)去10年的調(diào)控中,我們最大的缺陷之一,就是幾乎所有的調(diào)控措施,都在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力,弱化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的作用!敝袊(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮曾在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示,政策永遠(yuǎn)是短期的、是即時(shí)決策的,長(zhǎng)效機(jī)制則是制度建設(shè),是保證產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的關(guān)鍵。在他的愿景當(dāng)中,長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該能夠管上100年。

2014年3月,中央出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》文件第一次對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報(bào)告,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類(lèi)政策性工具。

一年之后,中央政治局4月30日會(huì)議就二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)提出的一系列政策建議中,把“要完善市場(chǎng)環(huán)境,盤(pán)活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”作為重要內(nèi)容。

“也就是說(shuō),開(kāi)家居生活館,當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整,既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的主要因素,也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活許多矛盾的焦點(diǎn)及金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產(chǎn)政策缺陷有關(guān)! 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在日前撰文《如何建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制》中指出,要保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng),讓房地產(chǎn)業(yè)真正成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力,就得建立起能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái),這是在往前推進(jìn)并完善一個(gè)綜合房地產(chǎn)政策體系。他向時(shí)代周報(bào)記者指出,長(zhǎng)效機(jī)制再次提出跟國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、改革方案有關(guān)系,隨著轉(zhuǎn)型的推進(jìn),樓市方面會(huì)更多使用一些經(jīng)濟(jì)的手段、信貸和稅收。

“但這不能解讀為政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生了改變!苯淮蠓康禺a(chǎn)研究所副所長(zhǎng)李驍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)新常態(tài),這是客觀現(xiàn)狀。長(zhǎng)效機(jī)制,代表的是政府對(duì)行業(yè)調(diào)控的基點(diǎn)和態(tài)度,主基調(diào)沒(méi)有根本改變,要堅(jiān)持長(zhǎng)效化、常態(tài)化、信息城鎮(zhèn)化。他篤定判斷去年的9·30政策和今年的3·30政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到救市效果,“房地產(chǎn)政策存在很大的空間!

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陳淮曾定義,房地產(chǎn)的博弈對(duì)象轉(zhuǎn)為市場(chǎng)而非政府時(shí),是行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。

過(guò)去的一年里,政府的一系列動(dòng)作寓意何為?不難發(fā)現(xiàn)—銳意改革和開(kāi)拓進(jìn)取,在房地產(chǎn)方面充分尊重行業(yè)和市場(chǎng)規(guī)律,正是本屆政府試圖在房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)上嘗試提速的。

“穩(wěn)定住房消費(fèi)”成為所有政策的發(fā)力點(diǎn),降準(zhǔn)、降息將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的標(biāo)配工具。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理,去年9月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)就已聯(lián)合發(fā)文將首套自住房首付比例調(diào)為30%,并執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率的0.7倍,其目的就是要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

隨后的10月29日,寶億萊家居飾品,國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議,要求推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi),寶億萊家居飾品,“穩(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)隔多年后被重新提及。之后,部分地方政府陸續(xù)出臺(tái)了諸如調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等“微刺激”政策,穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

讓市場(chǎng)興奮不已的事件,發(fā)生在今年3月30日—第四輪核心救市政策終于落地。前三輪核心救市政策分別為:限購(gòu)松綁、9·30信貸松綁疊加央行降息降準(zhǔn)、各地財(cái)稅補(bǔ)貼政策。

在本輪救市中,央行調(diào)整個(gè)人貸款政策,將二套房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于四成。同時(shí),財(cái)政部也出臺(tái)穩(wěn)樓市新政,將營(yíng)業(yè)稅免征期限從購(gòu)房超過(guò)5年調(diào)整至兩年。

4月20日,央行再次宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn),意在改善房地產(chǎn)投融資環(huán)境。隨后,上海、浙江、深圳、遼寧多地地方政府響應(yīng)中央政策出臺(tái)公積金新政。

梳理中,不難發(fā)現(xiàn),以公積金為突破口成為本輪救市的一大利器!伴}七條”放寬首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),從而加大使用住房公積金購(gòu)房支持力度,加強(qiáng)住房金融服務(wù),“閩七條是全國(guó)其他省份調(diào)控樓市的參考范本!敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析道。楊紅旭也表示:“商業(yè)貸款易受到商業(yè)銀行利益的牽絆,而公積金則由政府操控,要放松是最容易的!

同時(shí),被認(rèn)定為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)—不動(dòng)產(chǎn)登記也在本輪啟動(dòng)。

4月下旬發(fā)布的《2014中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》稱(chēng),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革取得突破性進(jìn)展。同時(shí),初步起草了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查指導(dǎo)意見(jiàn)》等配套規(guī)章、政策,完成了信息平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì),形成了《國(guó)土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)總體框架》。截至2014年底,全國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到97%,基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋;宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作加快推進(jìn)。

在分析人士閻岳看來(lái),目前,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在全國(guó)展開(kāi),預(yù)計(jì)最遲至今年年底,不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)和土地的“家底”就將呈現(xiàn)在公眾面前。到那時(shí),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展影響最大的房地產(chǎn)稅政策也將漸漸浮出水面。

此外,住房信息聯(lián)網(wǎng)、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、地方財(cái)政轉(zhuǎn)型、集體土地入市等一系列舉措也在展開(kāi)。

2014年政府工作報(bào)告中提出,推進(jìn)稅收制度改革,做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。到了今年,政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的是“支持居民自住和改善住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,對(duì)房地產(chǎn)稅只字未提。閻岳稱(chēng),這并不意味著房地產(chǎn)稅的立法工作被忽略。

          
               
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