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寶億萊綠地、世茂、濱江貼身肉搏 杭州華家池地王上演“三國殺”

  從拿地的樓面價看,世茂天宸較另兩個項目都略高出一些,其樓板價高達(dá)23828元/平方米(未除保障房面積),溢價率為49%,已到達(dá)杭州(樓盤)規(guī)定的溢價封頂值。

  時代周報記者 劉科 發(fā)自杭州

  2015年初,杭州樓市的關(guān)鍵詞或者可以用“貼身肉搏”來形容。不出意外的話,1月中旬,杭州市區(qū)華家池板塊的豪宅項目,由綠地集團(tuán)開發(fā)的華家池一號項目、由世茂房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的天宸項目將集中入市,另一由濱江集團(tuán)(002244,股吧)開發(fā)的華家池公寓項目入市可期。

  杭州華家池地塊主體是原浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)(現(xiàn)浙江大學(xué)華家池校區(qū))的教學(xué)試驗農(nóng)場,堪稱杭州市區(qū)一塊不可多得的寶地—華家池在杭州有著較高的美譽(yù),池的四周有“小孤山”、“小三潭印月”、“小蘇堤”等景點,因此也被譽(yù)為“小西湖”。

  2013年9月5日,經(jīng)過多輪競價和保障房面積競建,華家池地塊分別被綠地、世茂、濱江三家房企競得,總價高達(dá)136.7億元,成為是年杭州的總價地王。

  在2014年杭州樓市溫度驟降后,很多2013年爭搶來的高價地面臨著虧損的困境,這其中華家池地王入市的走向最受外界矚目。在經(jīng)歷了近兩年的醞釀后,寶億萊家居飾品,形成世茂房地產(chǎn)搶跑、綠地加碼、濱江應(yīng)戰(zhàn)的三足鼎立格局。

  然而有企業(yè)說:2013年下半年進(jìn)來的,1/3會虧,1/3保本,1/3微利,有的還是巨虧,這給未來華家池的前景蒙上了陰影。而最終決定華家池地王命運(yùn)的,將是市場的后續(xù)走向。

  “地王”貼身肉搏

  在華家池三個項目中,世茂房地產(chǎn)的項目天宸是最早亮相的—2014年9月27日,世茂天宸開放項目營銷中心,成為華家池內(nèi)首發(fā)開放的樓盤,其營銷動作也最多,光是營銷中心的造價就超過1億元。

  世茂房地產(chǎn)并不掩飾對華家池的重視,其杭州區(qū)域總裁秦華說:“拿下華家池,是時候讓杭州了解世茂房地產(chǎn)是什么樣的公司了。華家池地塊是個很適合做豪宅的地塊,它的出身決定了它就是貴族,我們肯定要做豪宅!

  從拿地的樓面價看,世茂天宸較另兩個項目都略高出一些,其樓板價高達(dá)23828元/平方米(未除保障房面積),溢價率為49%,已到達(dá)杭州規(guī)定的溢價封頂值。

  目前,世茂天宸均已確定在2015年1月正式開售。該項目的一位銷售人員告訴時代周報記者,世茂天宸首開面市將推出1、3、7、8號樓,目前,毛坯的售價在4.2萬元/平方米左右,精裝修售價在5萬元/平方米左右。

  在2013年的華家池之戰(zhàn)中,綠地集團(tuán)以56.2億元的總價拿下地塊中體量最大的一宗(57號地塊)。拿地兩個月后,綠地在三家開發(fā)商中率先公布了華家池項目的案名,綠地將華家池地塊項目命名為“杭州綠地中心”,其中住宅組團(tuán)案名為“華家池1號”,搶占了較為響亮的1號案名,住宅建筑面積為14.2萬平方米。

  2014年12月13日,綠地華家池1號現(xiàn)場展示中心和樣板房正式開放。華家池1號項目布局了9幢25-30層的高層建筑、3幢低密度的排屋、1所幼兒園以及1個鄰里中心。

  綠地杭州公司一位人士向時代周報記者透露,華家池1號將在1月20日左右開售,首推戶型87、89、140、185平方米,全部為精裝修,其中小戶型精裝修均價在4.5萬-4.8萬元/平方米,大戶型的精裝修均價在5.1萬元/平方米左右。

  作為長三角區(qū)域的重點城市,杭州已經(jīng)被綠地集團(tuán)列為與上海(樓盤)、北京(樓盤)與廣州(樓盤)平行的戰(zhàn)略城市。

  值得一提的是,開家居生活館,綠地集團(tuán)在2014年曾給華家池1號項目的銷售目標(biāo)定為13億元!斑@個項目的地位很特殊,所有的人,無論是領(lǐng)導(dǎo)還是員工,甲方還是乙方,都背負(fù)了沉重的銷售壓力!鼻笆鼍G地杭州公司人士說。

  濱江的項目華家池公寓是在2014年12月16日正式亮相的。對于濱江集團(tuán)而言,華家池一戰(zhàn),更是不容有失。

  濱江的華家池地塊以43.8億元競得(59號地塊),成交樓面價23190元/平方米。在競得該地塊后,濱江集團(tuán)隨即公布了該地塊濱江并不會獨立操盤,而是將和義烏小商品城(600415,股吧)集團(tuán)合作。其中濱江集團(tuán)占51%,出資在22億元左右。彼時濱江集團(tuán)董事長戚金興稱,寶億萊家居生活館,“資金壓力并不大,完全有能力承受!

  “華家池地王當(dāng)時溢價40%多,地價并不低,但華家池緊鄰濱江集團(tuán)的發(fā)跡之地—江干區(qū)南肖埠,無疑等同于開發(fā)家門口的房子。對于濱江來說,溢價再高,這塊地它也是必須要拿的!蓖该魇鄯渴袌鲅芯吭涸洪L方張接在接受時代周報記者采訪時如是說。

  “華家池板塊的三家開發(fā)商,面臨白刃戰(zhàn)的現(xiàn)實。”方張接這么說。在華家池的運(yùn)作中,三家開發(fā)商可謂各動腦筋。濱江的項目被命名為華家池公寓。

  在2013年拿地之時,華家池地塊均有70/90政策限制,這意味著,三個項目原則上都應(yīng)該出現(xiàn)90平方米以下戶型。不過,區(qū)別于綠地與世茂房地產(chǎn),濱江的華家池公寓的戶型面積沒有90平方米,最小的是125平方米,以150平方米為主。

  “我們利用了一些本土企業(yè)優(yōu)勢,所以突破了該政策的限制!睘I江華家池公寓一位人士如是稱,“該項目定位基本是高檔的,但不是頂級的,不是武林壹號!

  從對外的規(guī)劃來看,濱江華家池公寓項目布局了10幢高層以及4幢低密度排屋建筑,家居軟裝體驗館>,全部精裝修交付。華家池公寓價格或?qū)⒃?0000元/平方米上下。

  對于華家池地王項目,融創(chuàng)集團(tuán)董事長孫宏斌在2014年曾坦言:“比如華家池地塊,融創(chuàng)為什么不去拿?當(dāng)時有三家開發(fā)商一起拿地,大家的成本是一樣的,這樣貼身肉搏,很難做出來!

  杭州地產(chǎn)界一位人士在接受時代周報記者采訪時坦言,華家池板塊項目入市前景并不樂觀,“像武林外灘現(xiàn)在是4.5萬元/平方米的均價,這個位置要優(yōu)于華家池板塊。像位于杭州下城區(qū)河?xùn)|路和長板巷的昆侖房產(chǎn)最頂級的昆侖公館,現(xiàn)在內(nèi)部價可以450萬元左右買到180平方米的戶型,均價已經(jīng)到了3萬多元/平方米,整個高端市場的價格都會被撼動!

  三項目疑似虧本本盤

  在華家池土地出讓前,就有業(yè)內(nèi)人士表示,商業(yè)與住宅地塊結(jié)合的形式,對于大部分以開發(fā)住宅為主的開發(fā)企業(yè)來說,都有一定的開發(fā)難度。

  華家池板塊三家開發(fā)商分食的地塊商業(yè)體量近30萬平方米,且包含寫字樓、酒店式公寓、shoppingmall等多種業(yè)態(tài)。這其中,綠地華家池地塊的商業(yè)部分將被打造為杭州綠地中心,涵蓋12萬平方米的寫字樓和3萬平方米的購物中心,總共為15萬平方米—而綠地的華家池項目的住宅部分僅為14萬平方米。

  “因為商業(yè)占比較大,自身無法平衡,增加住宅成本,預(yù)計綠地會疑似虧損!闭銏髠髅(600633,股吧)地產(chǎn)研究院丁建剛在接受時代周報記者采訪時這么判斷。

  相較于綠地,世茂房地產(chǎn)進(jìn)駐杭州更早。其華家池項目,除9萬平方米的住宅世茂天宸外,商業(yè)面積有6萬平方米,世茂房地產(chǎn)亦試圖將華家池商業(yè)部分打造為世茂在杭州的標(biāo)桿項目。濱江的華家池項目,除11萬平方米的住宅項目華家池公寓外,亦包括8萬平方米的商業(yè)面積。

  “三個開發(fā)商面臨同質(zhì)化競爭問題。華家池地塊雖然理論上是市中心,但已經(jīng)出了環(huán)城中路,其商業(yè)市場前景面臨疑問,多家開發(fā)商同業(yè)競爭的問題不可避免!倍〗▌傉f。

  事實上,目前的杭州主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)正面臨供應(yīng)激增、存量攀升、競爭激烈等問題,形勢并不樂觀。透明售房市場研究院發(fā)布的一個研究報告顯示,目前杭州主城區(qū)可售商業(yè)地產(chǎn)300萬平方米左右,去化周期為46個月,庫存去化壓力甚大。

  “在限購取消前,杭州市場10個潛在顧客中,有2個有意向購買商業(yè)項目。而在限購取消后,購買商業(yè)項目的意向客戶降到了1.4個!狈綇埥诱f,2015年的杭州商業(yè)地產(chǎn)庫存量會進(jìn)一步提高。

  拋開商業(yè)地產(chǎn)的僵局不論,一個客觀的事實是,杭州住宅市場的成交價格下行趨勢明顯。2014年11月,國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅價格,杭州位列跌幅第一,同比跌幅達(dá)9.9%。

  另一方面,盡管2014年杭州樓市創(chuàng)下了歷史新高的成交量,成交商品房近9萬套,但庫存仍在急劇上升。與2013年底相比,庫存上升近4萬套,躍過了15萬套的大關(guān)。

  這還僅僅是顯形的庫存。由于2013年瘋狂的土地市場,加之前幾年大量沉淀的已開發(fā)尚未開盤,或尚未開發(fā)的隱形庫存,如泰山壓頂。

  丁建剛分析,過去三年,杭州豪宅市場的表現(xiàn)相對來說是呈現(xiàn)疲軟狀態(tài),一方面是因為產(chǎn)品的同質(zhì)化、創(chuàng)新不足,另一方面是因為調(diào)控。另一重要原因則是,受實體經(jīng)濟(jì)的影響,豪宅市場的消費(fèi)主體即浙江私營企業(yè)主的財富縮水劇烈。

  在方張接看來,就住宅而言,華家池地王的三個開發(fā)商,濱江相對更有優(yōu)勢,“濱江在杭州地區(qū)有著較好口碑,這一點仍然是外來大鱷綠地和世茂房地產(chǎn)無法企及的。就住宅項目而言,它未來的去化率也許會更好。”

  地王光環(huán)褪去,前景一片黯淡。“去年(2013年)杭州土地賣了1300億元,其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州,現(xiàn)在可能都很悲傷,去年下半年進(jìn)來的,1/3會虧,1/3保本,1/3微利,有的還是巨虧!睘I江集團(tuán)董事長戚金興在2014年曾如是說。

  此前,浙報傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份《杭州市房地產(chǎn)項目成本分析報告》顯示,開家居生活館,綠地、世茂房地產(chǎn)、濱江的華家池項目,均預(yù)計疑似虧損。

  由于項目盈虧與否跟去化率直接關(guān)聯(lián),“華家池項目要保本得賣到4萬元/平方米以上,但如果華家池項目的去化率不高,比如一個項目一賣賣三年,隨著財務(wù)成本的增加,華家池板塊的這三家開發(fā)商肯定要虧本!倍〗▌傉f。

  地王就像一把雙刃劍,可能迎來豐收,也可能面臨深淵。在丁建剛看來,更大程度影響華家池地王命運(yùn)的,仍是市場的后續(xù)走向。

(責(zé)任編輯:HN022)

          
               
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