寶億萊怎么當上老大的？綠地永遠不會告訴你的秘密

　　在最近的三年內(nèi)，綠地凈資產(chǎn)收益率一直在22%以上，最高達到30%。而萬科只是在去年曾達到過20%。

　　綠地十年前就開始布局商業(yè)地產(chǎn)，寶億萊軟裝設(shè)計，今年的銷售金額有一半是商辦類物業(yè)。而萬科直到2010年才開始重視商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，銷售額占比沒有超過10%。在這點上，綠地看得比萬科遠。

　　戰(zhàn)略的成功，正是綠地最終戰(zhàn)勝萬科，成為行業(yè)龍頭老大的核心原因。蘭德咨詢總裁宋延慶對綠地的評價是："就戰(zhàn)略眼光而言，綠地甩了萬科幾條街。"

　　邦地產(chǎn)試著將它的戰(zhàn)略掰開、揉碎，解讀綠地永遠不會告訴你的幾個秘密。

　　小超市也有大理想

　　事實上，整體家居飾品軟裝生活體驗館，在努力沖刺要超過萬科的12月里，綠地的心思也沒有全部花在萬科身上。12月27日，綠地集團聯(lián)手上海外高橋進口商品直銷中心在寶山開了家進口食品超市，此后在長寧和徐匯也會陸續(xù)開店。

　　開超市難賺錢，這是公認的事。資料顯示，開家居飾品店，在香港市場占有率極高的百佳超市利潤率低于5%，在超市行業(yè)成長性極佳的永輝超市今年前三季度的凈資產(chǎn)收益率也只有10%多一點，連最出名的沃爾瑪也只是依靠著非常低廉的租金成本，以及壓榨全球供應(yīng)商的采購價格才做到20%的凈資產(chǎn)收益率。

　　綠地做的超市，從管理和運營的經(jīng)驗成熟度看，不如百佳和永輝，更不可能像沃爾瑪那樣靠銷售規(guī)模壓榨供應(yīng)商的方式獲取利潤。

　　綠地做超市的動機是什么？有一種膚淺的觀點認為，通過開超市，綠地可以獲得更多的消費者數(shù)據(jù)，為未來的大數(shù)據(jù)精準營銷服務(wù)。如果只是為了這樣一個目的，綠地大可不必自己建超市。百聯(lián)股份現(xiàn)成的資源放在那兒，只要參股百聯(lián)股份，就有機會獲得后者龐大的消費者信息數(shù)據(jù)庫，又何必自己親自操刀？

　　一位常年做進出口生意的貿(mào)易公司老板告訴邦地產(chǎn)記者，進口商品的生意除了正常的利潤之外，還可以借信用證融資，并套取一部分匯差。

　　以進出口食品為例，進口企業(yè)可以根據(jù)信用證要求銀行給予信貸資助。一般而言，銀行的信用證承兌日可以分為90天和180天，根據(jù)企業(yè)不同的信用，銀行在開立信用證時，會要求企業(yè)繳納一定比例的信用證保證金，保證金比例大約在15%~20%。

　　邦地產(chǎn)記者了解到，家居飾品加盟，在離岸銀行抵押開出背對信用證，受益人為海外進口食品供應(yīng)商。供應(yīng)商在審核完信用證后，按合同規(guī)定發(fā)貨，并開出匯票，在信用證有效期內(nèi)要求離岸銀行墊付貨款，也就用成功地將未來的錢融到了現(xiàn)在的貨。此外，離岸公司還可以在取得信用證后，在境外直接貼現(xiàn)，以相對低的成本融入外幣或人民幣資金轉(zhuǎn)回境內(nèi)。

　　舉例來說，100萬元人民幣的信用證，扣除2%左右的財務(wù)費用，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得98萬元的凈現(xiàn)金流，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得一筆短期貸款，利息成本在3%，遠遠低于房企開發(fā)貸8%~12%左右的成本。

　　對于平均毛利率只有30%的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這筆融資意義重大。它至少可以讓凈利潤水平比之前高出1%~2%。

　　降低融資成本或許不是綠地開超市的唯一目的。

　　之前綠地集團的一位高管在公開場合上明確說，綠地到海外去拓展，業(yè)務(wù)范圍并不僅限于房地產(chǎn)。這也意味著綠地下一步可能涉獵食品、服裝、電器甚至鐵礦石、石油、鉆石等大宗商品的貿(mào)易。

　　一家海外地產(chǎn)公司的老板曾告訴邦地產(chǎn)記者，中國房企要在海外立足，就要懂得迎合當?shù)厣鐣�，依賴各種智庫并和當?shù)厝私慌笥眩?a href="http://www.yingguowx.com/adv/index.html">寶億萊軟裝設(shè)計，讓自己迅速融入，這樣才不至于被人當蝗蟲一樣驅(qū)趕，或者被限制在當?shù)氐拈_發(fā)，或者用極高的關(guān)稅、營業(yè)稅包括提高移民門檻等方法來限給你穿小鞋。

　　大多數(shù)的中國企業(yè)并不精于此道，于是就有了韓國濟州島叫停中國開發(fā)商項目、澳洲限制中國移民、英國要求樓盤必須銷售本國人三分之一以上之類的麻煩。

　　之前，綠地大規(guī)模聘用海外雇員，為當?shù)貏?chuàng)造了一定的就業(yè)機會。熟悉美國市場的一位投資專家就告訴邦地產(chǎn)記者，張玉良所以會獲得美國助理國務(wù)卿查爾斯·里夫金的接見，就因為綠地在美國的項目為當?shù)貏?chuàng)造了3000人以上的就業(yè)崗位。美國為了鼓勵投資，曾出臺一項政策，只要能創(chuàng)造3000人以上的就業(yè)崗位，企業(yè)就能享受一定金額的零利率貸款。

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