寶億萊無懼佳兆業(yè)影響時(shí)代地產(chǎn)增持舊改項(xiàng)目

　　近日突發(fā)的佳兆業(yè)事件令業(yè)界不免談“舊改”色變，而時(shí)代地產(chǎn)董事會(huì)主席岑釗雄則表示，舊改是公司長期的、有力的以及非常重要的土地保證，不會(huì)因?yàn)閾?dān)心個(gè)別公司的個(gè)別問題而停止這方面的工作推進(jìn)。

　　作為第一個(gè)發(fā)布全年業(yè)績的內(nèi)房股，時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司2014年的業(yè)績表現(xiàn)確實(shí)有足夠的底氣。根據(jù)該公司2月9日發(fā)布的公告，2014年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額152億元、利潤13.5億元，分別同比增長37.8%和39%。

　　據(jù)介紹，2014年時(shí)代地產(chǎn)的銷售金額中有21%是來自三舊改造項(xiàng)目，而目前該公司共擁有27個(gè)舊改項(xiàng)目，總用地面積接近700萬平方米。

　　2015年，時(shí)代地產(chǎn)預(yù)計(jì)將有7個(gè)舊改項(xiàng)目完成改造，可增加247萬平方米的建筑面積。該公司財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司舊改項(xiàng)目占總土地儲(chǔ)備的比例將由去年的5%增加至今年的10%，占銷售額的比重也將保持在20%左右。

　　舊改策略不變

　　從2012年的70億元、2013年的110億元到2014年的152億元，時(shí)代地產(chǎn)近三年的復(fù)合增長率達(dá)到了47.2%。在岑釗雄看來，2015年的房地產(chǎn)政策將保持相對(duì)平穩(wěn)和寬松，資金面也會(huì)相對(duì)寬松，利率將呈現(xiàn)下行趨勢，購房者的信心正在逐漸恢復(fù)，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，這些預(yù)示著市場將會(huì)迎來回暖良機(jī)。但時(shí)代地產(chǎn)的銷售目標(biāo)并沒有因此而大幅上調(diào)，開家居生活館，僅為165億元，較2014年增長10%。

　　“時(shí)代過去三年的增長還是很高的，但在目前的市場環(huán)境下，留下增長的余地是最好的策略�！贬�釗雄表示，公司還需要一段時(shí)間進(jìn)行節(jié)奏的調(diào)整，把增長幅度控制住�！敖衲曜钪匾�的事情還是在管控層面做一點(diǎn)點(diǎn)調(diào)整。比如說，怎么在未來經(jīng)營的層面使公司的增長率、利潤率更有想象力�！�

　　如果僅從資產(chǎn)類型來看，能令公司的增長和利潤更具想象力的無疑是舊改項(xiàng)目。一位大型房企的高管告訴本報(bào)記者，舊改項(xiàng)目即便錯(cuò)綜復(fù)雜，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，但利潤率確實(shí)可觀，“一個(gè)舊改項(xiàng)目，就算拖上十年，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，也比新拿的地賺錢�！�

　　岑釗雄也認(rèn)為，舊改項(xiàng)目無論是對(duì)城市的改變、原來業(yè)主的收益還是公司效益提升的效果都很明顯。據(jù)介紹，參與三舊改造三年多時(shí)間，時(shí)代地產(chǎn)已在廣州及周邊城市儲(chǔ)備了27個(gè)項(xiàng)目，其中有7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年內(nèi)可完成改造，總用地面積約75萬平方米，可以實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備建筑面積約247萬平方米。另外還有20個(gè)城市改造項(xiàng)目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬平方米。而截至2014年12月31日，時(shí)代地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總建筑面積約943萬平方米。

　　但佳兆業(yè)事件的突發(fā)卻也令舊改項(xiàng)目潛藏的政策及投資風(fēng)險(xiǎn)浮出水面，不過這沒有影響岑釗雄的信心�！艾F(xiàn)在每個(gè)地方的改造政策會(huì)有一點(diǎn)不一樣，但是總體來說基本上還是一致的。我還看不出來，如果按照這個(gè)政策去做有什么特別大的政策或者其他風(fēng)險(xiǎn)。”他指出，現(xiàn)在雖然看起來有很多困難，但是慢慢會(huì)越來越好，政策會(huì)越來越清晰，里面很多政策和做法也會(huì)越來越透明。“所以，我不是特別擔(dān)心有其他方面的事情�！�

　　陳偉健對(duì)本報(bào)記者表示，舊改項(xiàng)目利潤率可觀，是公司在普通商品房項(xiàng)目之外的重要補(bǔ)充，但由于改造時(shí)間表不可控，因此不會(huì)成為公司的主流開發(fā)模式。他透露，目前在公司土地儲(chǔ)備中，約有5%是舊改項(xiàng)目，隨著部分意向項(xiàng)目推出招拍掛，2015年預(yù)計(jì)這個(gè)比例會(huì)增至10%�！�2014年舊改項(xiàng)目占總銷售額的比重為21%，2015年估計(jì)也是20%左右�！�

　　業(yè)績搶眼

　　業(yè)績公告顯示，2014年，時(shí)代地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額152億元，超額完成全年150億元合同銷售目標(biāo)，較2013年同期增長37.8%。銷售面積為140萬平方米，同比增長38%;銷售均價(jià)為10910元/平方米，同比下降0.3%;已確認(rèn)物業(yè)銷售收入101億元，同比增長7%;交付建筑面積84萬平方米，同比增長30%。年度利潤為13.5億元，同比增長39%，股東應(yīng)占利潤12.8億元，增長30%，核心凈利潤13.1億元，增長39%。毛利率及核心凈利率分別上升至30.6%及12.6%。

　　雖然2013年12月才在香港上市，但過去一年，時(shí)代地產(chǎn)充分利用了資本市場的融資優(yōu)勢，促進(jìn)總資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改善。2014年，該公司接連發(fā)行了三筆債券：3月發(fā)行于2019年到期本金額為2.25億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為12.625%;5月額外發(fā)行于2019年到期本金額為8000萬美元，利率為12.625%的優(yōu)先票據(jù);7月發(fā)行一筆總規(guī)模為3.88億港元的可換股債，年利率為8%。

　　陳偉健介紹，上市一年，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，一年內(nèi)到期的短期借款占比由2012年的56%，下降到2013年的27%，以及2014年的17%。截至2014年底，公司的總借款為107.91億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為17.86億元�，F(xiàn)金與短期貸款的比例也由2012年的0.58、2013年的1.86大幅提升至2014年的3.03。

　　通過融資的支持，時(shí)代地產(chǎn)一舉新增了9宗土地儲(chǔ)備，年底現(xiàn)金增加了48%至54.18億元，家居飾品加盟，但融資成本也同比增加164.5%至2.32億元。有業(yè)內(nèi)人士指出，受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值的影響，2015年開年，房企海外融資的形勢并不樂觀。穆迪也認(rèn)為，受美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期影響，中國房企的境外融資成本已承受了上漲壓力。而佳兆業(yè)事件將進(jìn)一步提升投資者和資金提供方所要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

　　對(duì)此，陳偉健對(duì)本報(bào)記者表示，公司的人民幣債券只有15億元，寶億萊軟裝配飾，占總債務(wù)比例不高，在可控的范圍內(nèi)，而且是定息債券，受影響不大。“2015年，公司不會(huì)再有大的融資需求，會(huì)更著重于通過現(xiàn)金的回籠和國內(nèi)銀行貸款改善財(cái)務(wù)狀況�！�
　　（中國房地產(chǎn)報(bào) 記者 曾冬梅）