寶億萊保利系地產(chǎn)重組即將落地：存三大猜想 能否1+1>2？
隨著央企大重組、大整合在2015年密集到來(lái)，從中建中海、招商到綠地，房地產(chǎn)行業(yè)中的國(guó)資巨頭在今年已掀起一輪輪資本浪潮，傳言許久的保利地產(chǎn)（）（）整合重任，很有可能在近期落地。
這是一對(duì)站在同一起跑線上的兄弟—在過(guò)去20年間，保利地產(chǎn)（600048.sh）和保利置業(yè)（0119.hk）共同組成了保利系的千億地產(chǎn)帝國(guó)。現(xiàn)在，有關(guān)兩者整合的猜想正成為行業(yè)焦點(diǎn)。
5月初，保利系地產(chǎn)重組概念再度升溫。5月4日，保利置業(yè)股價(jià)報(bào)收5.2港元，盤(pán)中一度攀上5.23港元，為一年半以來(lái)股價(jià)新高。與此同時(shí)，信達(dá)國(guó)際、康宏證券等券商研報(bào)發(fā)聲指出保利置業(yè)具有重組概念，稱(chēng)“相信重組有望于第三季發(fā)生”。
事實(shí)上，從去年保利集團(tuán)的人事變動(dòng)，就被業(yè)內(nèi)視為保利集團(tuán)進(jìn)行整合舉措的先兆。去年1月，原中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、副董事長(zhǎng)徐念沙代替陳洪生任中國(guó)保利集團(tuán)公司黨委書(shū)記，保利集團(tuán)正式進(jìn)入徐念沙時(shí)代。
“我只是長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃的執(zhí)行者之一，并不想留下什么東西。”盡管在履任之初，徐念沙在公開(kāi)場(chǎng)合如此表示，但隨著央企大重組、大整合在2015年密集到來(lái)，從中海、招商到綠地，房地產(chǎn)行業(yè)中的國(guó)資巨頭在今年已掀起一輪輪資本浪潮，傳言許久的保利地產(chǎn)整合重任，仍無(wú)可避免地落在了徐的肩頭�！�
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，眼下，保利集團(tuán)旗下保利地產(chǎn)和保利置業(yè)兩大地產(chǎn)上市平臺(tái)的整合工作，正由徐念沙所在的保利集團(tuán)北京總部牽頭進(jìn)行研究和方案制定。
保利系地產(chǎn)的整合是一道無(wú)例可循的整合難題。保利地產(chǎn)方面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，由于整合涉及兩地資本市場(chǎng)，需要作多方面的研究和論證，目前尚無(wú)具體方案和時(shí)間表可透露�！�
“決定性因素還是在于保利集團(tuán)管理層的意向。”時(shí)代周報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，整合有諸多好處，也勢(shì)在必行，但兩地上市公司并購(gòu)操作復(fù)雜性，央企人事調(diào)整背后的利益博弈以及行業(yè)調(diào)整期內(nèi)整合所面臨的負(fù)面放大風(fēng)險(xiǎn)等，都是保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合正面臨的挑戰(zhàn)。
兄弟or敵人
保利地產(chǎn)成立于1992年，保利置業(yè)則是1993年被收購(gòu)進(jìn)入保利體系，盡管同屬一家，但兩者在隨后發(fā)展中，雖在規(guī)模上有差異，但其在城市布局和產(chǎn)品線上并無(wú)明顯區(qū)分，剪不斷理還亂，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、地盤(pán)劃分等問(wèn)題所引發(fā)的“不融洽”傳言。
2012年4月，在彼時(shí)保利地產(chǎn)的股東大會(huì)上，董事長(zhǎng)宋廣菊透露，“為了避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，保利集團(tuán)做了規(guī)定，對(duì)于雙方共同進(jìn)入的上海、廣州、重慶和武漢4個(gè)城市，兩家企業(yè)要協(xié)商發(fā)展，而今后，原則上，將不會(huì)再有新的交叉區(qū)域”�！�
集團(tuán)的表態(tài)，似乎并未得到兩家公司的徹底落實(shí)。雙方年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，兩者重疊城市已經(jīng)由原來(lái)的4個(gè)漲到現(xiàn)在的7個(gè)，新添北京、貴陽(yáng)和佛山3個(gè)城市。
雙方在城市競(jìng)爭(zhēng)上的較勁和沖突，還可能加劇。隨著三、四線城市開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加劇，保利置業(yè)正將重心向一、二線城市轉(zhuǎn)移。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，保利置業(yè)新增243萬(wàn)平方米土儲(chǔ)中，一、二線城市分別約占20%和80%。而保利地產(chǎn)持續(xù)全國(guó)布局，去年新進(jìn)入了洛陽(yáng)、莆田、汕尾等三四線城市�！�
根據(jù)年報(bào)，兩家公司截至2014年底的土儲(chǔ)能級(jí)城市分布已開(kāi)始接近，寶億萊軟裝配飾，其中保利地產(chǎn)在一線、二線、三四線城市的土儲(chǔ)占比分別為8%、51%和41%；保利置業(yè)對(duì)應(yīng)的這一數(shù)據(jù)占比分別為14%、55%、31%�！�
“隨著雙方規(guī)模的不斷壯大，業(yè)務(wù)重疊的區(qū)域越來(lái)越多，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。” 輝立證券分析師陳耕曾如此評(píng)價(jià)說(shuō)。
同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)未解，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)各自為營(yíng)，導(dǎo)致雙方都不能獲得集團(tuán)資源的最大化支持，難以形成合力。在上海、廣州、佛山、武漢等地，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的產(chǎn)品甚至互為競(jìng)品，以上海為例，保利置業(yè)開(kāi)發(fā)的翡麗云邸與保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的保利香檳花園同處楊浦區(qū)，寶億萊軟裝配飾，距離更是不到1公里，而且均以改善型產(chǎn)品為主，銷(xiāo)售均價(jià)也都處于6萬(wàn)元/平米左右，直接導(dǎo)致客戶(hù)資源競(jìng)爭(zhēng)。
資源浪費(fèi)還體現(xiàn)在內(nèi)部區(qū)域壁壘。在保利地產(chǎn)總部所在的珠三角區(qū)域，房企往往會(huì)以廣州、深圳為重點(diǎn)城市布局并互相呼應(yīng)，但在實(shí)際中，按照2012年的那則規(guī)定，保利地產(chǎn)被擋在了深圳外。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、廣東公司董事長(zhǎng)余英在微博上的一則留言曾引發(fā)遐想：“廣東保利盡管沒(méi)有深圳這個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，但將永遠(yuǎn)是廣東老大。只要哪一天解禁，允許保利地產(chǎn)進(jìn)深圳，寶億萊家居飾品，我保證三年內(nèi)深圳銷(xiāo)售第一!”
而在保利置業(yè)總部所在的長(zhǎng)三角區(qū)域，上海、杭州、蘇州往往是房企選擇的鐵搭檔城市，但目前的格局是上海為兩家企業(yè)共同介入，杭州、蘇州由保利地產(chǎn)與保利置業(yè)各占一方。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，在保利地產(chǎn)的總部廣州，保利置業(yè)共有6個(gè)項(xiàng)目，家居軟裝體驗(yàn)館>，而在后者總部上海，保利地產(chǎn)更擁有高達(dá)11個(gè)項(xiàng)目。
“兩家公司內(nèi)部私下關(guān)系也頗為微妙，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模更大的保利地產(chǎn)，其實(shí)很介意與保利置業(yè)目前在項(xiàng)目上的品牌混淆。”上海某房企副總張志（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，如果這兩家公司能資源互通，建立完整區(qū)域平臺(tái)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加穩(wěn)固，比如深圳，由保利地產(chǎn)操刀或許成績(jī)要更強(qiáng)于保利置業(yè)�！ �
三大猜想
早在2006年保利地產(chǎn)上市時(shí)，其與保利置業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題就已被資本市場(chǎng)所注意。在近年的投資者交流會(huì)，保利系這兩大地產(chǎn)平臺(tái)的整合問(wèn)題就屢屢被問(wèn)及，寶億萊家居飾品，但雙方高管均未有過(guò)明確回應(yīng)�！�
直至一年前，兩者整合可能性才正式被擺上臺(tái)面。2014年4月，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊首次罕見(jiàn)作出明確回應(yīng)整合“會(huì)有”，并稱(chēng)這是保利集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一�！�
整合計(jì)劃雖被提上議程，但至今仍未見(jiàn)有具體整合方案出爐。對(duì)此，宋廣菊的回應(yīng)一般是“不在權(quán)屬范圍內(nèi)”，或是“會(huì)向集團(tuán)轉(zhuǎn)達(dá)”，從未給出指向性的答復(fù)。
外界猜測(cè)連連，在保利集團(tuán)內(nèi)部明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合意向之后，整合方式和解決代價(jià)就成了關(guān)鍵。業(yè)務(wù)龐大、作風(fēng)強(qiáng)硬的“保利系”將如何整合，以誰(shuí)為主體？