寶億萊保利系地產(chǎn)重組即將落地：存三大猜想 能否1+1>2？

　　隨著央企大重組、大整合在2015年密集到來，從中建中海、招商到綠地，房地產(chǎn)行業(yè)中的國資巨頭在今年已掀起一輪輪資本浪潮，傳言許久的保利地產(chǎn)（）（）整合重任，很有可能在近期落地。

　　這是一對站在同一起跑線上的兄弟—在過去20年間，保利地產(chǎn)（600048.sh）和保利置業(yè)（0119.hk）共同組成了保利系的千億地產(chǎn)帝國。現(xiàn)在，有關(guān)兩者整合的猜想正成為行業(yè)焦點。 

　　5月初，保利系地產(chǎn)重組概念再度升溫。5月4日，保利置業(yè)股價報收5.2港元，盤中一度攀上5.23港元，為一年半以來股價新高。與此同時，信達國際、康宏證券等券商研報發(fā)聲指出保利置業(yè)具有重組概念，稱“相信重組有望于第三季發(fā)生”�！� 

　　事實上，從去年保利集團的人事變動，就被業(yè)內(nèi)視為保利集團進行整合舉措的先兆。去年1月，原中國機械工業(yè)集團有限公司黨委書記、副董事長徐念沙代替陳洪生任中國保利集團公司黨委書記，保利集團正式進入徐念沙時代�！� 

　　“我只是長遠計劃的執(zhí)行者之一，并不想留下什么東西。”盡管在履任之初，徐念沙在公開場合如此表示，但隨著央企大重組、大整合在2015年密集到來，從中海、招商到綠地，房地產(chǎn)行業(yè)中的國資巨頭在今年已掀起一輪輪資本浪潮，傳言許久的保利地產(chǎn)整合重任，仍無可避免地落在了徐的肩頭�！� 

　　據(jù)時代周報記者了解，眼下，保利集團旗下保利地產(chǎn)和保利置業(yè)兩大地產(chǎn)上市平臺的整合工作，正由徐念沙所在的保利集團北京總部牽頭進行研究和方案制定。　 

　　保利系地產(chǎn)的整合是一道無例可循的整合難題。保利地產(chǎn)方面對時代周報記者表示，由于整合涉及兩地資本市場，需要作多方面的研究和論證，目前尚無具體方案和時間表可透露�！� 

　　“決定性因素還是在于保利集團管理層的意向。”時代周報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士分析稱。在業(yè)內(nèi)人士看來，整合有諸多好處，也勢在必行，但兩地上市公司并購操作復(fù)雜性，央企人事調(diào)整背后的利益博弈以及行業(yè)調(diào)整期內(nèi)整合所面臨的負面放大風(fēng)險等，都是保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合正面臨的挑戰(zhàn)。

　　兄弟or敵人

　　保利地產(chǎn)成立于1992年，保利置業(yè)則是1993年被收購進入保利體系，盡管同屬一家，但兩者在隨后發(fā)展中，雖在規(guī)模上有差異，但其在城市布局和產(chǎn)品線上并無明顯區(qū)分，剪不斷理還亂，同業(yè)競爭、地盤劃分等問題所引發(fā)的“不融洽”傳言。 

　　2012年4月，在彼時保利地產(chǎn)的股東大會上，董事長宋廣菊透露，“為了避免同業(yè)競爭，保利集團做了規(guī)定，對于雙方共同進入的上海、廣州、重慶和武漢4個城市，兩家企業(yè)要協(xié)商發(fā)展，而今后，原則上，將不會再有新的交叉區(qū)域”�！� 

　　集團的表態(tài)，似乎并未得到兩家公司的徹底落實。雙方年報數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，兩者重疊城市已經(jīng)由原來的4個漲到現(xiàn)在的7個，新添北京、貴陽和佛山3個城市。 

　　雙方在城市競爭上的較勁和沖突，還可能加劇。隨著三、四線城市開發(fā)風(fēng)險的加劇，保利置業(yè)正將重心向一、二線城市轉(zhuǎn)移。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年，保利置業(yè)新增243萬平方米土儲中，一、二線城市分別約占20%和80%。而保利地產(chǎn)持續(xù)全國布局，去年新進入了洛陽、莆田、汕尾等三四線城市�！� 

　　根據(jù)年報，兩家公司截至2014年底的土儲能級城市分布已開始接近，寶億萊軟裝配飾，其中保利地產(chǎn)在一線、二線、三四線城市的土儲占比分別為8%、51%和41%；保利置業(yè)對應(yīng)的這一數(shù)據(jù)占比分別為14%、55%、31%。　 

　　“隨著雙方規(guī)模的不斷壯大，業(yè)務(wù)重疊的區(qū)域越來越多，同業(yè)競爭也愈加激烈。” 輝立證券分析師陳耕曾如此評價說�！� 

　　同業(yè)競爭未解，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)各自為營，導(dǎo)致雙方都不能獲得集團資源的最大化支持，難以形成合力。在上海、廣州、佛山、武漢等地，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的產(chǎn)品甚至互為競品，以上海為例，保利置業(yè)開發(fā)的翡麗云邸與保利地產(chǎn)開發(fā)的保利香檳花園同處楊浦區(qū)，寶億萊軟裝配飾，距離更是不到1公里，而且均以改善型產(chǎn)品為主，銷售均價也都處于6萬元/平米左右，直接導(dǎo)致客戶資源競爭。 

　　資源浪費還體現(xiàn)在內(nèi)部區(qū)域壁壘。在保利地產(chǎn)總部所在的珠三角區(qū)域，房企往往會以廣州、深圳為重點城市布局并互相呼應(yīng)，但在實際中，按照2012年的那則規(guī)定，保利地產(chǎn)被擋在了深圳外。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、廣東公司董事長余英在微博上的一則留言曾引發(fā)遐想：“廣東保利盡管沒有深圳這個主戰(zhàn)場，但將永遠是廣東老大。只要哪一天解禁，允許保利地產(chǎn)進深圳，寶億萊家居飾品，我保證三年內(nèi)深圳銷售第一!” 

　　而在保利置業(yè)總部所在的長三角區(qū)域，上海、杭州、蘇州往往是房企選擇的鐵搭檔城市，但目前的格局是上海為兩家企業(yè)共同介入，杭州、蘇州由保利地產(chǎn)與保利置業(yè)各占一方。 

　　據(jù)時代周報記者梳理，在保利地產(chǎn)的總部廣州，保利置業(yè)共有6個項目，家居軟裝體驗館>，而在后者總部上海，保利地產(chǎn)更擁有高達11個項目。 

　　“兩家公司內(nèi)部私下關(guān)系也頗為微妙，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模更大的保利地產(chǎn)，其實很介意與保利置業(yè)目前在項目上的品牌混淆。”上海某房企副總張志（化名）對時代周報記者說，如果這兩家公司能資源互通，建立完整區(qū)域平臺，區(qū)域競爭會更加穩(wěn)固，比如深圳，由保利地產(chǎn)操刀或許成績要更強于保利置業(yè)�！　� 

　　三大猜想

　　早在2006年保利地產(chǎn)上市時，其與保利置業(yè)同業(yè)競爭的問題就已被資本市場所注意。在近年的投資者交流會，保利系這兩大地產(chǎn)平臺的整合問題就屢屢被問及，寶億萊家居飾品，但雙方高管均未有過明確回應(yīng)�！� 

　　直至一年前，兩者整合可能性才正式被擺上臺面。2014年4月，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊首次罕見作出明確回應(yīng)整合“會有”，并稱這是保利集團戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一�！� 

　　整合計劃雖被提上議程，但至今仍未見有具體整合方案出爐。對此，宋廣菊的回應(yīng)一般是“不在權(quán)屬范圍內(nèi)”，或是“會向集團轉(zhuǎn)達”，從未給出指向性的答復(fù)。 

　　外界猜測連連，在保利集團內(nèi)部明確地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合意向之后，整合方式和解決代價就成了關(guān)鍵。業(yè)務(wù)龐大、作風(fēng)強硬的“保利系”將如何整合，以誰為主體？