寶億萊地產(chǎn)并購(gòu)整合各探路徑 中交系改革對(duì)標(biāo)中建系

“中交房地產(chǎn)有限公司正在準(zhǔn)備改名為中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，這樣房地產(chǎn)集團(tuán)會(huì)變成中交建一級(jí)子公司�！�5月21日，一位中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“中交建”）內(nèi)部人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，5月22日已經(jīng)開(kāi)會(huì)討論下一步戰(zhàn)略。

3天前，中交建剛剛通過(guò)買入原綠城中國(guó)（3900.HK）執(zhí)行董事羅釗明控制的“Tandellen Group Limited”持有綠城股份1億股，通過(guò)增持成為綠城最大股東。

據(jù)綠城中國(guó)內(nèi)部人士透露，中交建還準(zhǔn)備繼續(xù)通過(guò)要約收購(gòu)的方式，獲取綠城股東手中更多的股權(quán)，以不斷擴(kuò)大在綠城的持股份額和話語(yǔ)權(quán)。

當(dāng)前，中交建在收購(gòu)綠城后，開(kāi)家居飾品店，正在考慮進(jìn)行戰(zhàn)略重組，整合中交建旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“中交內(nèi)部的對(duì)標(biāo)企業(yè)是中建系�！鄙鲜鲋薪唤ㄈ耸勘硎�，公司希望進(jìn)一步做強(qiáng)房地產(chǎn)，尤其是海外地產(chǎn)。

外部收購(gòu)與內(nèi)部整合

5月18日，綠城中國(guó)發(fā)布公告，稱中交建通過(guò)全資子公司中交房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”）以每股11.46港元的價(jià)格增持綠城4.627%股份，交易結(jié)束后，中交建晉升為綠城最大股東，持股28.912%。

據(jù)綠城中國(guó)內(nèi)部人士透露，中交建還準(zhǔn)備繼續(xù)通過(guò)要約收購(gòu)的方式，獲取綠城股東手中更多的股權(quán)，不斷擴(kuò)大持股份額和話語(yǔ)權(quán)。

推進(jìn)與綠城的融合是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，對(duì)于中交建來(lái)說(shuō)，當(dāng)前理順中交系內(nèi)部的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是急迫之事。

據(jù)知情人士消息，開(kāi)家居生活館，中房地產(chǎn)和中交地產(chǎn)的合并已開(kāi)始行動(dòng)，中交建的思路是讓中交地產(chǎn)通過(guò)A股上市平臺(tái)來(lái)控制整個(gè)地產(chǎn)板塊。

從中房地產(chǎn)近期頻頻發(fā)布的公告來(lái)看，內(nèi)部整合已經(jīng)從討論階段進(jìn)入落地階段。

4月22日，中房地產(chǎn)發(fā)布公告，原董事長(zhǎng)沈東進(jìn)遞交辭職報(bào)告。5月22日公告，原中國(guó)交建房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理吳文德接任沈東進(jìn)任職中房地產(chǎn)。這是一則重要的人事變動(dòng)，據(jù)知情人士透露，沈東進(jìn)目前已調(diào)往中交建。

事實(shí)上，在一年前，吳文德才辭去中房地產(chǎn)董事職務(wù)及在董事會(huì)專門(mén)委員會(huì)所擔(dān)任的職務(wù)，當(dāng)時(shí)吳文德是被調(diào)到中交建房地產(chǎn)事業(yè)部任副總經(jīng)理，相當(dāng)于從二級(jí)子公司升任一級(jí)子公司領(lǐng)導(dǎo)�，F(xiàn)在重回中房地產(chǎn)，顯然和中交建的地產(chǎn)大局緊密相關(guān)。

另外，在收購(gòu)綠城并獲得控制權(quán)之后，中交建旗下出現(xiàn)了中房地產(chǎn)（000736.SZ）和綠城中國(guó)兩個(gè)地產(chǎn)上市平臺(tái)。

這意味著中交建必須給監(jiān)管部門(mén)一個(gè)說(shuō)法：如何避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及避免股東利益受損。

“現(xiàn)在存在一個(gè)業(yè)務(wù)整合和劃分的問(wèn)題，資產(chǎn)一次性裝入有難度，整合通常是分步走�！鳖Ｐ胖鲁晒芾碜稍児�司董事總經(jīng)理郝炬對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)表示，當(dāng)前兩個(gè)上市平臺(tái)雙軌并行更利于整合。對(duì)綠城中國(guó)來(lái)說(shuō)，先實(shí)現(xiàn)管理整合，再到人員整合，最后是相關(guān)的資產(chǎn)整合。

“綠城中國(guó)可以作為H股地產(chǎn)平臺(tái)，A股中房地產(chǎn)可以作為殼資源，把物業(yè)服務(wù)裝進(jìn)來(lái)，解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題�！焙戮娼ㄗh。

對(duì)于中交建地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)重組，也有業(yè)內(nèi)人士給出了建議：重組第一步，整合中交地產(chǎn)+中房集團(tuán)+聯(lián)合置業(yè)，實(shí)現(xiàn)A股上市平臺(tái)“中房地產(chǎn)”的調(diào)整；第二步，將中交投資旗下地產(chǎn)項(xiàng)目+一航局旗下地產(chǎn)子公司+二航局旗下地產(chǎn)子公司+四航局旗下地產(chǎn)子公司等中國(guó)交建子公司地產(chǎn)項(xiàng)目整合到中交房地產(chǎn)有限公司內(nèi)；第三步，在H股利用綠城平臺(tái)，改為中交綠城，實(shí)現(xiàn)中國(guó)交建地產(chǎn)板塊在A股和H股同時(shí)上市；第四步，將中國(guó)交建擁有的儲(chǔ)備土地全部整合到中交房地產(chǎn)有限公司。

對(duì)于這一方案，上述中交建人士沒(méi)有回應(yīng)。

對(duì)標(biāo)中建系

中交建的最大特色是國(guó)企背景。近年來(lái)，開(kāi)家居飾品店，中交建提出“五商”戰(zhàn)略，要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商、特色房地產(chǎn)商、基礎(chǔ)設(shè)施綜合投資商、海洋重型裝備與港口機(jī)械制造及系統(tǒng)集成總承包商。房地產(chǎn)，即是中交建近年來(lái)著力發(fā)展的主業(yè)之一。

“中交建將強(qiáng)勢(shì)介入房地產(chǎn)，我們的對(duì)標(biāo)企業(yè)是中建系地產(chǎn)。”上述中交建內(nèi)部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

中交建與中國(guó)建筑確實(shí)有很多相似之處，幾乎成長(zhǎng)于同一年代，業(yè)務(wù)布局均涉及基建、房地產(chǎn)，在“一帶一路”的戰(zhàn)略中各有布局，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均是大力支持。

不過(guò)，長(zhǎng)期以來(lái)，中交系地產(chǎn)籍籍無(wú)名。中交集團(tuán)董事長(zhǎng)劉起濤在去年與綠城的簽約儀式上也曾表示，“這次合作的互補(bǔ)性非常強(qiáng)，中交的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有很多第一，但房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們是比較弱勢(shì)的�！�

中交建總經(jīng)濟(jì)師兼中交國(guó)際（香港）董事長(zhǎng)劉文生在接受媒體采訪時(shí)并不諱言自身的不足，稱中交建原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不比民企效益更好、品質(zhì)更佳、質(zhì)量更好。

這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)與各自的組織結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式及品牌戰(zhàn)略、營(yíng)銷方式等有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

析架構(gòu)

5月18日，經(jīng)過(guò)2年的重組，中國(guó)建筑將中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入到了中海地產(chǎn)，這一決定使中海地產(chǎn)資產(chǎn)迅速提升，外界號(hào)稱一個(gè)巨無(wú)霸企業(yè)誕生。

此前中國(guó)建筑旗下有中海地產(chǎn)、中海宏洋以及中國(guó)建筑旗下其他的地產(chǎn)企業(yè)(包括中建股份地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)、中建國(guó)際等)。

對(duì)于中國(guó)建筑此舉業(yè)內(nèi)人士表示，作為一個(gè)整體的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中海地產(chǎn)受益于央企房地產(chǎn)企業(yè)的“混改”，集團(tuán)將以一個(gè)握緊的拳頭在內(nèi)地及海外市場(chǎng)沖殺。

反觀中交建，目前其旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)包括中交地產(chǎn)、中房集團(tuán)、聯(lián)合置業(yè)，加上此次增持的綠城，以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的平臺(tái)就達(dá)到4個(gè)，這還不包括旗下的56個(gè)房地產(chǎn)局級(jí)單位，地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)過(guò)于分散。為此，從企業(yè)內(nèi)部的架構(gòu)，中交建首先需要經(jīng)歷一次中建地產(chǎn)式的業(yè)務(wù)整合。根據(jù)目前市場(chǎng)的分析，中交建在央企房地產(chǎn)企業(yè)“混改”中選擇的道路與中建地產(chǎn)相似——目前，中交建A股上市平臺(tái)中房地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始整合母公司旗下其他的地產(chǎn)平臺(tái)。

“在組織架構(gòu)方面，中建系擅長(zhǎng)資源整合，對(duì)于內(nèi)部資源進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，后續(xù)可以成為地產(chǎn)板塊的巨無(wú)霸公司。而對(duì)于中交建來(lái)說(shuō)，此次和綠城進(jìn)行股權(quán)并購(gòu)后，能否握緊一個(gè)拳頭做地產(chǎn)還是有很大風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)要看宋衛(wèi)平愿不愿意給中交建‘打工’，否則后續(xù)協(xié)調(diào)成本較高�！必�(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

在轉(zhuǎn)型力度上，中建系已經(jīng)較快地從建筑商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商，開(kāi)家居生活館，地產(chǎn)和建筑板塊的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)較好，而對(duì)于中交建來(lái)說(shuō)，仍在注重基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)和投資領(lǐng)域，所以會(huì)存在大量閑置的土地資源亟待去化。

這是內(nèi)部業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的改造，對(duì)于長(zhǎng)期師承香港房地產(chǎn)企業(yè)的中海地產(chǎn)，在與和黃、長(zhǎng)實(shí)、九龍倉(cāng)的合建過(guò)程中，逐步建立了一套完整的業(yè)務(wù)“護(hù)城河”：優(yōu)秀品牌建設(shè)、系統(tǒng)化成本控制以及節(jié)奏化拿地模式。

在品牌建設(shè)方面，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，中交建旗下的地產(chǎn)板塊并沒(méi)有太多的市場(chǎng)影響力，而中建系下的中海地產(chǎn)以及中建地產(chǎn)等知名度較高，在行業(yè)內(nèi)屬于佼佼者。

拼業(yè)績(jī)

作為港資房地產(chǎn)企業(yè)之一，中海地產(chǎn)的成本管控一直為外界稱道。僅從2014年房企銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，中海地產(chǎn)1200億港元的營(yíng)業(yè)額雖然在規(guī)模上不及綠地、萬(wàn)科等龍頭房企，不過(guò)23.5%的凈利潤(rùn)率讓其他房企望塵莫及。

作為對(duì)比，中交建旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年銷售總額為80多億元，利潤(rùn)僅為2億元，對(duì)標(biāo)同為央企的中國(guó)建筑，毋庸置疑中交建需要進(jìn)行一次從內(nèi)至外的“向前看齊”。

在產(chǎn)品打造方面，中國(guó)建筑核心地產(chǎn)平臺(tái)中海地產(chǎn)項(xiàng)目所處均是城市優(yōu)質(zhì)地段，產(chǎn)品定位多為改善型和高端住宅。但中海也不拒絕剛需產(chǎn)品，為了控制風(fēng)險(xiǎn)、平衡利潤(rùn)和現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)它們也在進(jìn)入這一領(lǐng)域。